• Adan Aranda

Existen las Hipotecas sin Pago Inicial o Down Payment?


Una pregunta constante que nos hacen es: ¿tiene hipotecas con cero pago inicial para comprar una casa? Como respuesta rápida debemos contestar que, toda hipoteca requiere un pago inicial, es un hecho inevitable en Canadá.



- "Pero yo he visto anuncios que dicen “Cero” or “No Down Payment”.

- Este artículo contiene todo lo que necesita saber sobre las hipotecas “sin pago inicial”.


Primero debemos conocer que en Canadá, el financiamiento hipotecrio máximo actual disponible para una propiedad es el 95% del precio de compra, lo que significa que debe obtener el otro 5% más los costos de cierre (closing costs). Sin embargo, en algunos casos, y bajo ciertas condiciones, existe la posibilidad de pedir prestado o adquirir de otras fuentes el pago inicial mínimo del 5%. Esto es a lo que le se la conoce como: “hipoteca sin pago inicial”, pero veamos como debemos en relaidad entender esta opción.


Antes del 31 de octubre de 2012, existieron algunos prestamistas que le daban un reembolso en efectivo para el pago inicial, y transfieran ese dinero extra a su hipoteca y lo recuperan al cobrarle una tasa de interés más alta durante un período de 5 años de plazo, pero esa opción ya no existe. La opción restante (aún disponible a partir del 1 de abril de 2019) en ingles se conocen como "Flex Down", que es la opción de pedir prestada la parte del pago inicial de su banco (tal vez como una línea de crédito) o de un prestamista u otra persona no relacionado con la venta de la propiedad.


Muchos anuncios que contienen la frase de: “Cero Down Payment”, tienen un marketing muy atractivo, pero en muchos casos, esos anuncios solo están dirigidos a atraer el mercado de quienes tienen una gran preocupación del temido pago inicial, como son los New Comer a Canadá, los Residentes Permanentes o Canadienses con trabajos que el nivel de ingresos que actualmente tienen les impide ahorrar para un pago inicial, o a los jóvenes que desean independizarse e iniciar su propia aventura. Ellos saben que esta situación de necesidad es un factor que pueden manejar en marketing dirigido a pretender facilitar ese impedimento que evita que durante años puedan comprar su primera casa (aún que no sea del todo cierto). Y para colmo, a este factor se le suma que el precio de las casas esta en aumento en muchas de las principales ciudades, con lo que ese 5% del precio de compra, incluso resulte un número mayor de lo que la mayoría de la gente puede ahorrar.


Entonces, cuando escuche sobre la posibilidad de una “hipoteca sin pago inicial”, es completamente comprensible que definitivamente quiera considerarla como una opción. Sin embargo, aun obteniendo el pago inicial de otras fuentes, ello no significa que dicho pago no vendrá del bolsillo de quien solicita la hipoteca o de estrategias que él mismo debe encontrar para conseguir ese propósito.


Aquí encontrará todo lo que debes considerar y lo que necesitas saber sobre la “hipoteca sin pago inicial”, para tomar la mejor decisión para usted y sus finanzas.


¿Realmente existen “hipotecas sin pago inicial”?


Comprar una casa sin un pago inicial ahorrado no significa que no tenga que hacer un pago inicial; simplemente significa que no está utilizando su propio dinero en efectivo que tanto le costó ganar y ahorrar para pagar el pago inicial. Significa que va a pedir prestado su pago inicial, al menos el 5% que es el mínimo aquí en Canadá, dicho en otras palabras, se está endeudando adiconalmente por con ese 5%, esos programan se identifican como Flex Down como ya lo mencionamos ateriormente.


¿Cómo funciona una “hipoteca sin pago inicial”?


Una “hipoteca sin pago inicial” funciona exactamente igual que una hipoteca normal, pero en este caso tendrá una deuda del 100% del valor de la casa. El único dinero que, si debe tener en estos casos, es la cantidad necesaria para cubrir los costos de cierre estándar. Su hipoteca y el pago inicial serán financiados por prestamistas.


Sin embargo, el gobierno no permite que los canadienses pidan prestado el pago inicial de su prestamista hipotecario si su prestamista es un banco o una empresa fiduciaria federal. Como tal, tendrá que encontrar un prestamista alternativo en lugar de su pago inicial. Una vez que encuentre un prestamista alternativo y obtenga el financiamiento que necesita para el pago inicial, simplemente realizará los pagos a su prestamista alternativo, como lo haría con el banco para su hipoteca.


Lo que también debe considerar es que muchos prestamistas de la hipoteca principal, es decir, los que le pueden prestar hasta el 95%, suelen tener políticas restrictivas en las que para prestar ese monto del 95%, el pago inicial del 5% debe venir de fuente propia, es decir de ahorros personales, toda vez que al representar un endeudamiento adicional, la calificación de riesgo se eleva, toda vez que su usted debe disponer de un mayor porcentaje de su ingreso laboral para el pago de esa deuda adicional, lo que eleva el riesgo para que deje de pagar una u otra hipoteca puede estar presente durante muchos años.

¿Qué tipos de préstamos que puedo utilizar para el pago inicial?


Hay algunas formas diferentes de obtener un pago inicial:


1. Línea de crédito. Puede optar por una línea de crédito para el pago inicial. Pero no puede ser del mismo banco del que obtiene su hipoteca principal.


2. Préstamo personal. Potencialmente, esta podría ser una buena opción para alguien que tiene una gran situación financiera pero las condiciones de su estrategia financiera y necesidades personales le piden no esperar más para comprar una casa.


3. Tarjeta de crédito. Esta es una opción, pero es quizá la peor opción, ya que cobrar al menos el 5% del precio de compra de su casa podría endeudarlo durante años a una tasa de interés mucho más alta.


4. Préstamo de un miembro de la familia. Si tiene un familiar generoso, podría pedirle prestado el pago inicial, lo cual debe venir en concepto de regalo preferentemente para que no se considere como otra deuda adicional.


5. Programas gubernamentales. Dependiendo de la provincia en la que viva, existen programas gubernamentales especiales que pueden brindar asistencia para el pago inicial a familias de bajos ingresos. Estos son algunos de los programas existentes:

  • Saskatchewan: National Affordable Housing Corporation’s Down Payment Assistance Program. Click here

  • Nova Scotia: Down Payment Assistance Program (DPAP). Click here

  • Manitoba: Down Payment Assistance from Manitoba Housing. Click here

  • New Brunswick: Home Ownership Program. Click here

  • Prince Edward Island: Down Payment Assistance Program (DPAP). Click here

Nota: La información de cada link está sujeta a la actualización que haga cada uno de los gobiernos provinciales).


Programa Federal (First Time Home Buyer Incentive). Respecto de este programa debe conocer los siguiente, pero es importante saber que no clasifica como un programa que ayuda a juntar para el pago inicial, eso es una confusión que tienen muchas personas:

  • Representa el 5% adicional en su down payment, es decir, es un préstamo que se agrega al pago inicial que usted ya está colocando.

  • El gobierno considerará otorgarlo después de que ya se ha aprobado su hipoteca principal.

  • El efecto financiero es solamente dirigido disminuir el pago mensual de su hipoteca, no el de tenerlo como pago inicial o down payment.

Nota: Debe tener en cuenta que es un préstamo del Gobierno Federal, y que el cálculo de repago está anclado a la apreciación de su casa, por lo que debe pensar mucho sobre el costo beneficio que ello le representará.

  • Programa Federal: First Time Home Buyer Incentive. Click here


Pros y contras de pedir prestado para el pago inicial


Pedir prestado para el pago inicial tiene sus ventajas, sin embargo, de todos modos, también puede presentar una serie de desafíos.


Pros

- No más alquiler: cuando tiene que pagar un pago inicial, pueden pasar algunos años de ahorro antes de tener lo suficiente para comprar una casa. Con los préstamos, puede comenzar a invertir de inmediato y aumentar la apreciación de su hogar. En lugar de gastar dinero en alquiler, cada pago que realiza se destina a ser propietario de su casa.


- Crecer su riqueza: una casa generalmente se considera uno de los activos más grandes que posee una persona. Cuanto antes lo compre, más capital podrá acumular, lo que le ayudará a aumentar su patrimonio neto.


Contras

- Seguro de hipoteca Cuando realiza un pago inicial de menos del 20%, está obligado a comprar un seguro de incumplimiento de la hipoteca (mortgage loan insurance) que puede representarle hasta el 5% del valor de la hipoteca. (también puede leer Mortgaes High Ratio o Dawn Payment inferior al 20%).


- Aumento de la deuda: si pide prestado su pago inicial, se está endeudando aún más, esto podría aumentar sus pagos mensuales, lo que puede ser extremadamente agotador desde el punto de vista financiero durante años. Además, puede afectar su relación deuda / servicio, lo que a su vez puede afectar la cantidad que desea pedir prestada para una hipoteca.


- Interés más alto: las tasas de interés asociadas con el préstamo de su pago inicial pueden ser muy altas, a veces más altas que la tasa de interés asociada con su hipoteca real.


- Riesgos de las relaciones personales: si pide prestado dinero a su familia para el pago inicial, pero no puede devolverlo a tiempo o no puede devolverlo a tiempo, puede quemar sus puentes familiares.


¿Es sugerible obtener una “hipoteca sin pago inicial”?


Una “hipoteca sin pago inicial” suena como una gran idea, especialmente si en su análisis usted estima que está regalando una gran parte de sus ingresos para alquilar un apartamento mientras intenta ahorrar para poder comprar su primera casa, y no lo culpo, es verdad. Pero antes de que la idea de la “hipoteca sin pago inicial” lo seduzca por el marketin que le están vendiendo, debe decidir si esta opción de financiamiento es la mejor estrategia para usted en este momento de su vida.


Hay algunas condiciones que deben cumplirse antes de considerar un préstamo hipotecario sin pago inicial:


Estas son las pautas generales para obtener la aprobación de este tipo de producto:


1. Debes tener un puntaje de crédito de al menos 650. Cada prestamista tiene sus propios criterios específicos, pero en general nada peor que un mes de retraso en el pago de cualquier tarjeta de crédito en los últimos dos años, sin retrasos en los pagos de préstamos o hipotecas y definitivamente sin quiebras en los últimos 7 años.


2. A los prestamistas les gusta ver un empleo estable, por ejemplo, 2 años en la misma línea de trabajo y un mínimo de 6 meses en una nueva empresa. Si sus horas de trabajo no están garantizadas, entonces necesita acreditar un historial de ganancias de 2 años con su empleador.


3. No obstante de conseguir la “hipoteca sin pago inicial”, debes tener 1.0% - 1.5% del precio de compra en efectivo de sus propios recursos para los costos de cierre (tasación, honorarios legales, ajustes de impuestos a la propiedad, etc.)


4. El precio objetivo de la vivienda por lo general debe ser inferior a $600,000 y no más de 4 veces su ingreso bruto anual imponible.


¿Para quienes está pensada esta “hipoteca sin pago inicial”?


1. Este programa de pago inicial prestado es para compradores de vivienda que han establecido un excelente historial crediticio, pero aún no han ahorrado el pago inicial requerido o han optado por utilizar sus ahorros para construir activos de diferentes maneras y que además no tienen deudas considerables que les impidan obtener esta otra deuda.


2. Esta estrategia hipotecaria puede ser para usted, si no tiene suficiente para el pago inicial o por si está muy justo en el pago inicial, pero no le ajusta para también considerar los costos de cierre, gastos de mudanza, muebles o para consolidar algunas deudas primero. Pero aun así debes tener buen historial crediticio y deudas muy bajas o no deudas.


Si estas condiciones describen su situación financiera actual, entonces una “hipoteca sin pago inicial” es, de hecho, una buena idea y podría beneficiarse seriamente de ella, solo recuerde que, si bien podría pensar que puede manejarlo, un prestamista aún debe decidir si está de acuerdo o no.


Desafortunadamente, si ninguna de las condiciones anteriores lo describe a usted y a su situación financiera actual, entonces una “hipoteca sin pago inicial” definitivamente no es una buena idea para usted en este momento, le sugerimos que continúe ahorrando mientras reconsidera sus estrategias actuales de gasto y ahorro.


¿Cómo puedes mejorar tus posibilidades de ser aprobado para una hipoteca sin pago inicial?


Ser aprobado para una “hipoteca sin pago inicial” puede ser un desafío. Sin embargo, hay algunos factores en los que puedes trabajar previo para mejorar sus posibilidades de ser aprobado.


- Puntaje de crédito: si bien cada prestamista tiene su propio conjunto de criterios, en general, los prestamistas querrán que usted tenga un puntaje de crédito de bueno a excelente. Esto significa que necesitará un puntaje de crédito de al menos 650. Además de eso, querrá asegurarse de no tener pagos anteriores atrasados ​​o atrasados ​​en ninguno de sus productos de crédito durante el último año o dos.


- Empleo: hay tres cosas que un prestamista considera al evaluar su empleo.

  • Ingresos: cuánto dinero gana en comparación con cuánto desea pedir prestado.

  • Estabilidad: cuánto tiempo ha tenido su trabajo y qué tan estable es.

  • Pérdida de ingreso: si tuviera una caída en los ingresos, ¿aún podría hacer los pagos de una hipoteca?

- Gastos de cierre: los costos de cierre aún deben pagarse en efectivo. Por lo general, puede costar entre el 1% y el 2% del precio de compra de su vivienda. Por lo tanto, necesitará tener tanto dinero en efectivo a mano.


Idea Final


Si consideras todo lo anterior, la respuesta a la pregunta inicial debe ser, si existe la “hipoteca sin pago inicial”, pero es solo una formula de sustitución por un segundo préstamo, por lo que se trata de una estrategia crediticia y financiera para aquellos que tienen una buena estabilidad laboral y buen nivel de crédito, o bien para integrarlo en alguna estrategia financiera en la que requiera ese dinero en cash para otros fines, pero aún así, tiene un buen historial crediticio.


Si actualmente está tratando de ahorrar para el pago inicial de una casa y tiene problemas con el tiempo que le llevará, ahora puede es el momento de considerar la posibilidad de comprar una casa sin pago inicial si reúne las condiciones mínimas antes señaladas. Decidirse a planear es una gran idea, ya que le permitirá tomarse su tiempo y hacer todos los pasos necesarios y tomar todas las medidas adecuadas.


Solo recuerde que comprar una casa sin el efectivo para el pago inicial le exigirá mayor calificación crediticia y financiera. Prepárate para ello, nosotros te podemos orientar.


Esperamos que te haya servido esta información, y si crees que le puede servir a alguien más, compártele el link. Cuente con que en este proceso le pueden guiar nuestros asesores hipotecarios, no dude en contactarnos:


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